中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。以此估算，昆明今年预计将有逾50亿元投往房地产市场的资金撤离楼市，进入新的投资领域。

    市场

    成交量、价双双下滑

    在节前出台一系列调控政策和春节期间不少售楼处、中介公司放假休息的叠加影响下，多个城市的房地产市场出现“推盘低迷、交易趋淡”的情况，而昆明楼市2月2日到2月8日7天里的商品房交易量也十分寡淡，总成交套数跌至3套。

    成交下滑正在成为事实。1月1日至31日，昆明主城四区商品房交易量突破“万套”大关，共成交12587套，环比去年12月份成交套数减少689套，环比降幅5.2%。1月份成交均价也出现回落，6300元/平方米的月成交均价与去年12月的6792元/平方米低了492元。

    昆明“限购令”出台后一周，楼市成交量大幅增长，商品房成交面积达55.62万平方米，环比增长88.54%；成交均价为6369元/平方米，环比上涨3.97%。其中“限购令”生效当天（1月19日）成交量最大，成交18.37万平方米（2088套），乍一看，楼市成交量价不降反升，似乎“限购令”没起什么作用，可是事实并非如此，部分购房者想赶在“限购令”实施前签约，开发商也集中办理网签备案手续，促使楼市成交量大幅增长。

    记者查询昆明房产信息网的通知，明确要求，即日起房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行对购房人购房资格和购房家庭情况申报表填写内容的核查义务，如出现无法进行商品房合同登记备案的情况，请及时与昆明市房屋交易产权管理处商品房管理科联系。不过，这份通知是在1月21日下午下发的，实际执行时间是1月24日。

　　春节期间不少售楼处、中介公司放假休息。上上周（2月7日-2月13日）昆明成交量环比大幅回升至7.65万平方米，但仍处于低位；成交均价为5503元/平方米，环比下跌8.77%。

    从明显走低的成交面积和成交金额来看，春节期间大部分购房者都选择了暂缓购房的脚步。虽然一周的成交数据并不能说明一切，但显而易见的是，受节前的“限购令”和“国八条”影响，消费者和开发商持观望气息日渐强烈。

    中介

    二手房成交量骤降50%以上

    与新建商品房的成交量明显下滑相比，1月18日到2月18日，昆明中介都说买房少了，租房多了。近日，记者走访昆明二手房市场了解到，受春节放假和政策影响，昆明二手房成交量猛跌50%以上，可是价格依然坚挺。有专家预测，在政策的重压之下，市场进入观望期，预计到二三季度，昆明的房价将会有一定的体现。

    春节期间，昆明楼市的整体表现可谓惨淡，不少楼盘甚至出现“零成交”。收假后，有所好转，在一些中介零星有些房屋交易。18日中午，在昆明市房产交易中心外面，等待办证的市民很少，不像以前就算是中午休息时间，交易中心门口外都围得水泄不通。到了中午2点，涉税窗口还是稀稀拉拉几个人在办理相关手续。

    正在办理完公证手续的郭女士说，年前就谈好价格准备来办理手续了，可是受国家政策的影响，房东有所顾忌一直没有来办理，最近房东因为急需花钱，才把手续办了。一起来办理过户手续的房东也表示，其实自己也很不想卖掉这套40多平方米的房子，在“限购令”之下，哪有把房子卖掉的，他们是没有办法才卖的。

    昆明市明信公证处副主任王海宁说，因为春节大假，很多购房者都选择了暂缓购房，再加上国家出台的“限购令”政策，让昆明的二手房交易跌入低谷。公证处从上月中旬到这个中旬的公证份数较平时少了50%以上。王海宁的说法也得到了涉税窗口工作人员的证实。“以前在交易高峰期，我们忙都不忙过来，而自从‘限购令’出台后，真是清闲了很多，接件量也减少了大约一半多。”这位工作人员说。

    荣城房产常务副总毕永国则表示，从1月二手房市场的成交数据来看，尚不好确定出台的新政对市场的影响有多大，但从1月具体的成交来看，置业人群主要以本地人为主，外地人较少，这跟信贷政策的变化有密切的关系。

    开发商

    瞄准二、三、四线城市的市场

    春节过后，“限购令”、“新国八条”等房市调控政策效果初显，云南的大理、丽江、西双版纳、腾冲、玉溪等州市房市持续走高，昆明房地产商转战州市的大趋势已不可逆转。

    云南巨和房地产开发有限公司的副总金常秀介绍，因昆明市辖区的土地供给严重不足、地产饱和，同时迫于政府一系列“组合拳”的压力，越来越多的房地产开发商开始转战州市开发商业住宅，留在昆明的地产商也调整了战略方向，大多以开发商业和办公楼盘为主。

    “其实昆明的地产公司早在几年前就开始向州市转移了，不少房地产商都在州市囤地。今年春节过后，很多旅游热点地区的房价一路飘红，既有昆明四城区‘限购令’催逼的原因，更有地产商未雨绸缪的远见使然。”金常秀说，由于州市土地成本相对较低、土地政策相对灵活，又不在限购范围之内，必然会吸引大量昆明房地产企业；新一轮圈地运动之后，州市房地产价格，尤其是旅游热点地区的房地产价格将在今年出现“跨越式增长”。

    云南泰兴隆房地产（集团）开发有限总公司常务副总经理顾刚也表示，在政策影响下，二、三、四线城市已成为不少房企寻求发展的新路子。

    面对省会城市与州市房地产持续升温、老百姓继续买不起房的残酷现实，金常秀认为，中国目前还是应该大力发展廉租房和公租房。如昆明2011年就硬性规定下新建楼盘必须拿出10％—15％作为廉租房或公租房，这将在一定程度上缓解工薪阶层的住房压力。

    至于“限购令”、新国八条等政策，金常秀认为非常及时，“现在中国的房地产已经有不少泡沫，出台新规就是要尽早挤掉泡沫，否则负面影响太大了，其实房地产商和老百姓一样，都希望房地产业能健康有序发展。”

    专家

    “限购令”是否起效，两个月后见分晓

    “限购令”是否会对昆明楼市产生实在的影响呢？昆明昊辰房地产经纪有限公司相关负责人说，在持续的行政干预和强大的舆论压力下，昆明的房价有望出现下跌，同时也影响了二手房的成交量，他们1月份谈了好几个单子，但是最终都没有成交，这都是“限购令”的作用。

    云南财大房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，昆明楼市目前最大的问题是供不应求，而且短期内很难提供充足的供应，现在唯一的办法就是限制需求。面对“限购令”出台后的市场反应，张洪说：调控政策显效都会有一个“滞后期”，短期内成交量和房价还难有大幅明显松动，即将到来的三四月份，将成为楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，真正的房价调整应该在五六月份真正见分晓。

    同样，也有专家表示，“限购令”如何起到作用，还要取决于政策的持续性和执行力。如果严格实施，那么房地产的交易量将会有所下降，大量投资性购房将会受到排挤，交易量下降，下一阶段房价将趋于稳定。

    走访昆明房地产市场了解到，昆版“限购令”颁布1个月后，一些新的楼盘开始静观其变。做了10多年房地产开发的杨先生说，目前开发商不可能降价，他们要做的只是重新调整年度销售计划和节奏。

    荣成地产相关负责人说，市场已经反映出成交量下跌，但从市场看，开发商应该不会马上降价促销。但也不排除部分开发商由于资金压力大和追求规模开发效应，率先降价促销。